Az előszerződés az ingatlanügyletek egyik gyakran félreértett jogintézménye. A gyakorlatban gyakran „átmeneti megoldásként” tekintenek rá, miközben jogi értelemben kötelező erejű szerződés, amely adott esetben bíróság előtt kikényszeríthető.
Mi az előszerződés valódi funkciója?
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján az előszerződés lényege, hogy a felek vállalják: egy későbbi időpontban egymással végleges szerződést kötnek, mégpedig előre meghatározott feltételekkel. Ez nem puszta szándéknyilatkozat, hanem jogilag kötelező vállalás.
Előszerződés tipikusan akkor kerül elő, ha:
- a vevő finanszírozása (pl. hitelbírálat) még folyamatban van,
- láncügylet miatt az időzítés bizonytalan,
- az ingatlan jogi helyzete még nem teljesen rendezett,
- a felek a feltételekben már megállapodtak, de a teljesítéshez időre van szükség.
Fontos azonban: az előszerződés nem arra való, hogy a felek „halasszák a döntést”, miközben a lényeges kérdések tisztázatlanok maradnak.
Az előszerződés formai követelményei
Ingatlan adásvétel esetén az előszerződésre szigorú formai követelmények vonatkoznak.
Előszerződés:
- csak írásban érvényes,
- és tartalmában alkalmasnak kell lennie arra, hogy abból a végleges adásvételi szerződés egyértelműen levezethető legyen.
- az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni.
Ha az előszerződés nem tartalmazza a végleges szerződés lényeges elemeit, akkor az nem kikényszeríthető, és jogvitában bizonytalanná válik a felek helyzete.
Melyek az előszerződés kötelező tartalmi elemei?
Ahhoz, hogy az előszerződés valóban jogilag működjön, az alábbiakat egyértelműen rögzítenie kell:
- az ingatlan pontos azonosítása (helyrajzi szám, cím),
- a vételár összege és megfizetésének módja,
- a végleges szerződés megkötésének határideje vagy feltétele,
- a birtokbaadás tervezett időpontja,
- a felek jogai és kötelezettségei arra az esetre, ha a végleges szerződés nem jön létre.
Gyakori hiba, hogy az előszerződés „szándékosan homályos”, mert a felek későbbre akarják hagyni a kényes kérdéseket. Ez azonban éppen az előszerződés jogi funkcióját üresíti ki.
Mi történik, ha az egyik fél nem akar végleges szerződést kötni?
Ha az egyik fél az előszerződés ellenére megtagadja a végleges adásvételi szerződés megkötését, a másik fél:
- bírósághoz fordulhat,
- és kérheti, hogy a bíróság ítélettel pótolja a szerződést.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az előszerződés alapján a tulajdonjog-átruházás akarat ellenére is kikényszeríthető, amennyiben a feltételek egyértelműek és teljesíthetők.
Éppen ezért különösen kockázatos „félkész” előszerződést aláírni.
Foglaló és kötbér az előszerződésben – megengedett, de nem mindegy hogyan
Az előszerződéshez gyakran kapcsolódik pénzügyi biztosíték:
- foglaló,
- kötbér,
- vagy előleg.
Jogilag nem kizárt, hogy az előszerződésben foglalót vagy kötbért kössenek ki, azonban ezek csak akkor működnek, ha a jogintézmények funkciója világosan elkülönül.
Mikor nem ajánlott előszerződést kötni?
Előszerződés megkötése kockázatos, ha:
- a felek között még nincs valódi megállapodás a lényeges kérdésekben,
- a vételár vagy a finanszírozás bizonytalan,
- az ingatlan jogi státusza nem tisztázott,
- a felek valójában csak „időt akarnak nyerni”.
Ilyen helyzetekben az előszerződés nem megoldás, hanem későbbi jogvita forrása lehet.
Miért indokolt ügyvédi közreműködés előszerződésnél?
Az előszerződés értéke nem abban áll, hogy „van egy papír”, hanem abban, hogy:
- jogilag kikényszeríthető,
- a kockázatok előre kezeltek,
- és a felek pontosan értik, mit vállalnak.
- előszerződést ügyvéd éltal ellenjegyzett okiratba kell foglalni ingatlan átruházás esetén
Mikor tagadható meg a szerződés megkötése?
Az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
A körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
a körülmények megváltozását nem a szerződés megkötését megtagadó idézte elő; és a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.