– amit a szerződés aláírása előtt tisztázni kell

Miért keveredik a kötbér és a foglaló?

Ingatlan adásvételi szerződéseknél a felek gyakran ugyanarra a kockázatra több biztosítékot is alkalmaznak, anélkül hogy tisztában lennének azok jogkövetkezményeivel. A kötbér és a foglaló eltérő funkciót tölt be, mégis rendszeresen felcserélve vagy halmozva jelennek meg a szerződésekben.

Ez nem pusztán dogmatikai hiba: rosszul strukturált biztosíték esetén a jogosult nem azt az eszközt tudja érvényesíteni, amire számított, vagy a bíróság a kikötést részben vagy egészben mellőzi.

A foglaló valódi funkciója és tipikus félreértései

A foglaló a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a szerződés megkötésének megerősítésére szolgál, és a szerződés meghiúsulásához kapcsolódó jogkövetkezményeket rendezi.

Foglalóról akkor beszélhetünk jogilag, ha:

• a szerződés kifejezetten így nevezi meg,
• az összeg átadásra kerül,
• és az a teljes vételárba beszámít.

Gyakori hiba, hogy a felek előlegnek nevezett összeget utólag foglalónak tekintenének, vagy fordítva. A jogkövetkezmények azonban eltérnek:

• ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, a foglaló elveszik,
• ha az eladó felelős, a foglaló kétszeresen jár vissza,
• ha egyik fél sem felelős, vagy a teljesítés lehetetlenné válik, a foglalót vissza kell adni.

A foglaló nem a késedelem, birtokbaadási probléma vagy részleges szerződésszegés esetére alkalmazandó jogkövetkezmény. Temésztesen ann nincs akadálya, hogy bizonyos időtartamot meghaladó késedelem meghiúsulást eredményezzen.

Mit biztosít a kötbér, és mikor támadható?

A kötbér szerződésszegéshez kapcsolódó pénzbeli szankció, amely tipikusan:

• késedelmes teljesítés,
• hibás teljesítés,
• vagy meghatározott kötelezettség elmulasztása esetén alkalmazható.

Ingatlanügyleteknél kötbér leggyakrabban:

• a vételár késedelmes megfizetéséhez,
• a birtokbaadás elmulasztásához,
• a kiköltözési határidő megszegéséhez
  kapcsolódik.

Jogvita szempontjából kritikus, hogy a kötbér pontosan mely kötelezettséget biztosítja. Az olyan általános megfogalmazások, mint „késedelem esetén kötbér jár”, rendszeresen vezetnek értelmezési vitához.

A bíróság a Ptk. alapján jogosult a túlzott mértékű kötbér mérséklésére, különösen akkor, ha az nincs arányban a tényleges érdeksérelemmel. Ezért a kötbér összege nem „elrettentésre”, hanem érvényesítésre alkalmas módon kell legyen meghatározva.

Foglaló és kötbér együtt ?

A két biztosíték elvileg halmozható, de csak akkor, ha:

• eltérő szerződésszegésekhez kapcsolódnak,
• funkciójuk világosan elkülönül,
• és nem vezetnek indokolatlan kettős szankcióhoz.

Tipikus hiba, amikor ugyanarra a meghiúsulási esetre:

• foglaló elvesztését,
• és meghiúsulási kötbért is kikötnek.

Ilyen esetben a szerződéses kikötés támadhatóvá válhat, és előfordulhat, hogy a jogosult végül egyik eszközt sem tudja maradéktalanul érvényesíteni.