Ingatlan adásvétel – 10 gyakori hiba
(és hogyan kerülje el)
dr. Koczka Erika ügyvéd
Budapest XIX. , XVIII. kerület
Az ingatlan-adásvétel komoly anyagi és jogi kockázatot hordoz. Az alábbiak a leggyakrabban előforduló hibák, amelyek jelentős veszteséghez vezethetnek — és amelyek megelőzhetők körültekintéssel és megfelelő jogi előkészítéssel.
1. Nem ellenőrzik a tulajdoni lapot
A vevők gyakran régi tulajdoni lap alapján döntenek, miközben időközben széljegy, jelzálog vagy per kerülhet rá.
2. Nincs ellenőrizve a tulajdonos személyazonossága
Előfordul: hamis meghatalmazás, nem egyezik a valós személyi iadatokkal
3. Előleg /foglaló szándéknyilatkozattal
Tipikus hiba: foglalónak nevezik az összeget, de valójában előleg — és visszakövetelhető.
4. Nincs tisztázva a tehermentesítés módja és időpontja
A jelzálog törlése nem automatizmus; számolni kell az ügyintézési határidővel, különösen ha a vevő bankhitelből, támogatott hitelből fizeti a vételár egy részét.
5. Nem tisztázott a birtokbaadás határideje és feltétele
Ha a szerződés nem mondja meg pontosan, hogy az ingatlant mikor és kiürítve kell átadni, akkor vita esetén a vevőnek nincs mire hivatkoznia. Késői birtokbaadás a bentlakással kapcsolatos támogatási követelmények nem teljesítését eredményezheti vagy például azt, hogy bár a vevőnek a már eladott lakásából ki kell költöznie, de a vásárolt új ingatlanba még nem tud beköltözni. Fontos, hogy a birtokbaadás napja és az átadás feltételei (pl. kiürítés, kulcsátadás, közmű-óraállások) egyértelműen szerepeljenek a szerződésben és lehetőség szerint legyen összehangolva az eladott lakás birtokbaadásának/kürítésének a napja a vásárolt új ingatlan birtokbaadási határidejével.
6. A társasházi adósságot az új vevő nyakán
SElőfordulhat, hogy az eladó nem vallja be, hogy tartozik a közös költséggel, felújítási alappal vagy más társasházi kiadással. A jog szerint azonban bizonyos tartozások „átszállhatnak” a vevőre, mert a társasház a mindenkori tulajdonostól követelheti a hátralékot. Ha ez nincs a szerződésben rendezve, a vevő könnyen több százezer forintos váratlan költséggel találhatja szemben magát.
7. Nincs rendezve a közmű-átírás módja és határideje
Ha a felek nem rögzítik, hogyan és mikor kerül sor az áram-, gáz-, víz- vagy távhő-órák átírására, abból komoly viták lehetnek. Gyakran előfordul, hogy a vevő olyan időszakért kap számlát, amikor még nem is használta az ingatlant, vagy az eladó nevén maradnak a szerződések. A szerződésben pontosan szerepelnie kell az óraállások rögzítésének pl jegyzőkönyvben és az átírás határidejének.
8. Nem tisztázott az ingatlanban hagyott ingóságok sorsa
Az eladók gyakran „ott hagynak” bútorokat, gépeket vagy lomot. Ha nincs leírva, hogy mi marad és mi nem, akkor a vevő nem tud fellépni az ott felejtett, sokszor használhatatlan berendezések miatt. A szerződésben egyértelműen meg kell határozni, hogy mi marad, mi kerül elszállításra, és ki viseli ennek költségét. Ne felejtsük, hogy az „ott felejtett” de használatba vett ingóságok ingó adásvételének is minősülhetnek.
9. Az energetikai tanúsítvány hiánya vagy érvénytelensége
Az eladó köteles az érvényes energetikai tanúsítványt átadni. Ez jogszabályi kötelezettsége. Hiánya a vevő számára is kockázatos, mert rejtett hibák, magas rezsiköltségek derülhetnek ki utólag. Gyakori probléma az is, hogy az eladó régi, már lejárt tanúsítványt ad át.
10. Nem ügyvéddel vagy „sablonszerződéssel” készül az előszerződés
Sokan az interneten talált mintákat vagy korábbi szerződéseiket használják előszerződésként, illetve nem ügyvéd készíti az iratot. Az ilyen „sablon” gyakran nem rögzíti a legfontosabb biztosítékokat: pl. a foglaló szabályait, a határidőket, a tehermentesítés módját, az elállás feltételeit vagy a felelősségi szabályokat. Ilyen esetben előfordul, hogy az előszerződés nem lesz érvényes és kötelező erejű, így később nem lehet az alapján kikényszeríteni a szerződéskötést.
A legtöbb későbbi per ilyen esetekből ered.
dr Koczka Erika ügyvéd
+36209803114, info@koczkalegal.hu